Kurzübersicht wichtiger Wohnflächenberechnungsnormen...

  Einleitung
  • Für den Begriff der Wohnfläche existiert derzeit weder eine allgemeingültige Definition,
    noch ein einheitliches Berechnungsschemata. Zwar kann die Wohnfläche für den öffentlich
    geförderten Wohnraum nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden, es fehlt jedoch
     eine verbindliche Regelung für die Wohnflächenberechnung im frei finanzierten Wohnungsbau.
    Daraus resultieren erhebliche Unterschiede bei den Berechnungsgrundlagen und dem Ergebnis
     einer Wohnflächenermittlung, insbesondere  bei Balkonen sowie bei Räumen mit einer
    geringen Raumhöhe ( = Raumhöhe geringer als 2 m ) .



  •   Maßgebliche Normen und Verordnungen für die Flächenberechnungen
  • DIN 283 - Wohnungen, Teil 1, Teil 2.

    Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

    Wohnflächenverordnung (WoFlV).

    DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Teil 1, Teil 2

    Berechnung Brutto-Grundfläche nach den Wertermittlungsrichtlinen (WertR)



  •   DIN 283 - Wohnungen, Teil 1, Teil 2
  • Art der ermittelten Flächen:

    - Wohn/Schlafräume (auch Wohndielen und ausreichend beheizbare Wintergärten).
      Abhängig von der Größe wird unterschieden in Wohn- und Schlafzimmer(mind. 10 m²)
      und Wohn- und Schlafkammern (mind. 6 m² und weniger als 10 m²).
    - Küchen, die in Wohnküchen (mind. 12 m²) und Kochküchen unterteilt werden.
    - Nebenräume, z.B. Dielen, Schrankräume Abstellräume, Windfänge, Vorräume, Flure,
      Treppen innerhalb der Wohnung einschließlich Treppenabsätze, Galerien, Aborte, Wasch-,
      Dusch- und Baderäume, Spülküchen, Speisekammern, Besenkammern und dergleichen,
      Veranden, nicht ausreichend beheizbare Wintergärten, Hauslauben (Loggien), Balkone
      und gedeckte Freisitze.

    Aktualität:

    Die DIN 283 wurde im Oktober 1983 zurückgezogen.


  •    Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
  • Zweck und Anwendungsgebiet

    Die II. BV war bis zur Ablösung durch die WoFlV im Januar 2004, die gültige Verordnung für die
    Wohnflächenermittlung
    bei öffentlich geförderten Wohngebäuden.

    Art der ermittelten Flächen :

    » Zur Wohnfläche gehören folgende Grundflächen:
    - Die Grundflächen der Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen
    - Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene
      Räume, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
    - Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen, wenn sie Wohnzwecken dienen.

    » Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
    - Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung,
      Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume.
    - Wirtschaftsräume wie Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern,
      Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume.
    - Räume, dessen Nutzungsart, dem Bauordnungsrechts widerspricht .
    - Geschäftsräume.

    Aktualität:

    Seit 01. Januar 2004 ist die II. BV nicht mehr gültig



  •    Wohnflächenverordnung (WoFlV)
  • Zweck und Anwendungsgebiet:

    Die Wohnflächenverordnung ( WoFlV) dient der Wohnflächenermittlung
    für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.

    Art der ermittelten Flächen :

    » Zur Wohnfläche gehören folgende Grundflächen:
    - die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
    - Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume,
      wenn sie ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
    - Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen, wenn sie Wohnzwecken dienen

    » Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
    - Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume u. Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
    - Garagen
    - Räume, die bzgl. ihrer Nutzung, nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen
    - Geschäftsräume

    Aktualität:

    Die WoFlV wurde am 25. November 2003 verkündet, trat am 01. Januar 2004 in Kraft
    und ersetzt die II. BV, die bis dahin Grundlage für Wohnflächenberechnungen
    öffentlich geförderter Wohnungen war.



  •    DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Teil 1-2
  • Zweck und Anwendungsgebiet:

    Sinn und Zweck der  DIN 277 ist in erster Linie, für Baukostenkalkulationen i.S.v. DIN 276
    einheitliche und vergleichbare Grundlagen zu schaffen.

    Art der ermittelten Flächen:

    Nach der DIN 277 geht man von der Brutto-Grundfläche (BGF) aus, die über die Außenmaße
    des Gebäudes bestimmt wird.Davon wird die Konstruktionsfläche abgezogen, die alle Wände,
    Stützen usw.beinhaltet. Übrig bleibt die Netto-Grundfläche (NGF).Die Netto-Grundfläche
    unterteilt sich wiederum in Nutzfläche (NF),Funktionsfläche (FF) und Verkehrsfläche (VF).
    Die Nutzfläche unterteilt sich nochmals in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche. Mit der
    Wohnfläche etwa vergleichbar sind die Flächen von Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche
    und Verkehrsfläche.

    Aktualität

    Derzeit gültig ist die Fassung vom Juni 1987.



  •    Sachwertrichtlinie(SW-RL), 4.1.1.4 - Brutto-Grundfläche(BGF)
  • Zweck und Anwendungsgebiet:

    Die unter Punkt 4.1.1.4, der Sachwertrichtlinie, festgelegte Flächenermittlung, dient
    der Ermittlung der Herstellungskosten (= Normalherstellungskosten od.abgekürzt NHK)
    eines Gebäudes. Die Ermittlung der Herstellungskosten beruht im Wesentlichen, auf die nach
    dieser Norm zu berechnenden Brutto-Grundfläche(BGF).

    Art der ermittelten Flächen:

    Wie bei der DIN 277, jedoch weden nicht überdeckte Flächen, wie z.B. der nicht überdeckte
    Flächenanteil bei Balkonen, Terassen, etc., nicht zur Bruttogrundfläche hinzugerechnet.

    Aktualität:

    Neben der Sachwertrichtlinie ist die WertR(2006), derzeit  noch !! gültig .
    - Siehe dazu die Übergangangsregelung der AGVGA NRW » 

  •   Übersicht:Proz.Anrechnung best.Räume bei d."Flächenermittlung",nach DIN 283, II.BV, WoFlV, DIN 277..
  • Gebäude-Raum Din 283 II.BV WoFlV Din277    SW-RL
    Räume allgemein mit
    einer lichten Höhe :
    von mindestens 2,0 m
     100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
     Räume allgemein mit
    einer lichten Höhe:
    von mindestens 1,0 m
     50 %50 %50 %100 % 100 % 
     Räume allgemein mit
    einer lichten Höhe :
    von weniger als 1,50 m
     keine Regelung keine Regelung keine Regelung 100 % 100 %
       Kriechkeller, nicht
    begehbare Hohlräume
    mit einer lichten Höhe:
    von weniger als 1, 20 m
     keine Regelungkeine Regelung keine Regelung 0 % 0 %
     Allseits umschlossene
    ausreichend beheizbare
    Wintergärten
     100 % 50 %100 % 100 % 100 % 
     Allseits umschlossene
    nicht ausreichend
     beheizbare Wintergärten
     50 % keine Regelungkeine Regelung 100 % 100 % 
    Allseits umschlossene
    nicht beheizbare
      Wintergärten 
     keine Regelung keine Regelung 50 % 100 %  100 %
     Gedeckte Loggien,
    Balkone, Terrassen
     25 %bis 50 %  25% -50% 100 % 100 % 
      Nicht gedeckte,
    Balkone, Terrassen,
    Loggien
     0 % bis 50 % 25% - 50% 100 % 0 % 
     
    Dachgärten
     
     keine Regelungbis 50 %  25% - 50% 100 %0 %
     Flächenanteile
    unter
    Treppen
     100 % wenn
     lichte Höhe: 2 m
    sonst: 0 %
    100% wenn
     lichte Höhe: 2 m
    sonst: 0%
     keine Regelung100 % 100 %