Grundlagen Immobilienbewertung

Normen Immobilienbewertung

Die normierte Wertermittlung von Immobilien basiert auf der ImmoWertV (2021), die ihre Rechts­grundlage im BauGB (§ 199 BauGB) hat. Ziel einer Immobilien­bewertung i.S.v. § 194 ,199 BauGB, ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert), d.h. des Preises, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhn­lichen Geschäfts­verkehr, ohne Rücksicht auf persön­liche oder ungewöhnliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.

Die ImmoWertV(= Als Verordnung! nur für den Gutachterausschuss verbindlich ) ist die von der Rechtsprechung allgm. anerkannte Wert­ermittlungs­norm von Immobilien. Mit der ImmoWertV soll der Marktwert einer Immobilie, mittels transparenter nach­vollziehbare Berechnungs- u. Verfahrens­vorschriften, die sich in der Praxis bewährt haben, rechnerisch objektiv dargestellt werden. Mit der ImmoWertV soll erreicht werden, dass Wertermittlungen bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen durchgeführt werden.

Verfahrensarten Wertermittlung

Folgende maßgebliche Bewertungs­verfahren sind in der ImmoWertV normiert:

Kurzübersicht Methoden Immobilienbewertung

Sachwertverfahren - §§ 35-39 ImmoWertV

  • Anwendung: Wertermittlung von bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug
Herstellungskosten baul. Anlagen
= Brutto-Grundfläche x Normalherstellungskosten
§ 36 II i.V.m. Anlage 4 ImmoWertV
x
Baupreisindex
  §36 II ImmoWertV
=
  Herstellungskosten
nutzbarer baul. Anlagen
-
Alterswertminderung(..linear)
§ 38 ImmoWertV
+
Bodenwert ( §§ 35 Nr.3 , 40 ff ImmoWertV ) u.
Herstellungswert Außenanlagen
§ 37 ImmoWertV
=
vorläufiger Sachwert
x
Marktanpassungfaktor
§§ 35 III,39 ImmoWertV
+ -
besondere objektspezifische
Merkmale(Bauschäden..) § 35 IV ImmoWertV
=
Verkehrswert des Grundstücks
§ 6 IV ImmoWertV

Vergleichswertverfahren - §§ 24 - 26 ImmoWertV

  • Anwendung: Wertermittlung bebauter u. unbebauter Grundstücke
  • Verfahren: Kaufpreisanalysen anderer Grundstücke, die in Größe, etc. .. hinlänglich mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
  •    
   

Allgm. Ertragswertverfahren §§ 27 ff ImmoWertV

  • Anwendung: Wertermittlung von Rendite­objekten wie Geschäfts­häuser, etc. ..
Rohertrag Grundstück = Summe
Nettokaltmieten pro Jahr(§ 31 ImmoWertV)
-
Bewirtschaftungskosten
= Instandhaltung, Verwaltung.. § 32 ImmoWertV
=
Reinertrag der baul. Anlagen
§ 31 ImmoWertV
-
Bodenwertverzinsungsbetrag
= Bodenwert x Liegenschaftszins/100
(§ 28 Nr.1 ImmoWertV)
=
Reinertragsanteil der baul. Anlagen
x
Kapitalisierung des Reinertagsanteil
= Multiplikation mit Vervielfältiger
. § 28 I,34 ImmoWertV ; Anhang 6 ImmoWertVA
=
Ertragswert der baul. Anlagen
§ 27 ImmoWertV
+  -
Sonstige wertbeeinflussende
Umstände § 27 IV ImmoWertV
+
Bodenwert
§ 27 II ImmowertV
=
Verkehrswert des Grundstücks
§ 6 I ImmoWertV
  • Berechnungsgrundlagen:
  • Normen :
  • Gem. 36 II i.v.m. Anlage 4 Nr.2 ImmoWertV-2021 , ist bei einer Sach­wert­ermittlung, für die Flächenberechnung der baulichen Anlagen, die für die Ermittlung der Her­stellungs­kosten maßgebliche Be­rechnungs­vor­schrift, anzuwenden.
  • Bezugs­maßstab für die Flächen­ermittlung ist hierfür, die Brutto-Grundfläche, die in der ImmoWertV, in Anlehnung nach der DIN 277-1:2005-02 , explizit ( d.h. die ImmoWertV hat Sonderregelungen ), definiert ist.
  • Maßgeblicher Regelungsinhalt der ImmoWertV ist hiernach, daß im Rahmen der Ermittlung der BGF, nur die überdeckten Grundflächen eines Gebäudes, anzusetzen sind.
  • Überdeckte Balkone bleiben jedoch, nach der ImmoWertV, Anlage 4 I Nr.2, ausdrücklich unberücksichtigt.

  • Nach DIN 277-1:2005-02 gehören alle nutzbaren Grundrissebenen, eines Bauwerks , wie Tief-, Keller-, Erd-, Ober-, und Dachgeschoss, inklusive nutzbaren Spitzboden, zur BGF. Die BGF ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen die nach folgenden Bereichen, getrennt zu ermitteln ist
  • Regelfall der Raumumschließung (R) (= Bereich a ImmoWertV) :
    Grundflächen allseitig , d.h. bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand), in voller Höhe umschlossen . Dazu gehören von der Witterung geschützte, fest umschlossene Innenräume, sowie mit verschließbaren Öffnungen, variabel umschlossene Räume, z. B. interne Gerage mit Rolltor
  • Sonderfall der Raumumschließung (S) (= Bereich b ImmoWertV) :
    Raumflächen die mit dem Bauwerk konstruktiv verbunden sind, jedoch nicht allseitig bei allen Begrenzungsflächen des Raums, in voller Höhe umschlossen. Dazu gehören mit dem Bauwerk verbundene Außenräume wie Loggien, Balkone, Terrassen auf Flachdächern, unterbaute Innenhöfe, Eingangsbereiche
  • Nicht zu den Grundflächen gehören :
  • Flächen der außerhalb des Bauwerks befindlichen und nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundenen Baukonstruktionen (z. B. Außentreppen, Außenrampen, Pergolen, Freisitze, Terrassen).
  • Kriechkeller
  • konstruktiv bedingte Hohlräume (abgehängte Decken)
  • Flächen die nicht nutzbar sind ( lichte Höhe < 1,25m und oder nicht begehbar ), wie z.B. Installationsschächte, techn. Funktionsflächen etc.
  • Weiterhin Flächen, deren Nutzung baurechtlich untersagt ist
  • Die BGF-Ermittlung nach der ImmoWertV erfolgt schematisch, nach folgenden Determinanten. Die BGF ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, die nach folgenden Bereichen, getrennt zu ermitteln ist
  • Bereich a : überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. Hierzu zählen prinzipiell Innenräume, sowie mit verschließbaren Öffnungen, variabel umschlossene Räume.
    (≙ Regelfall d.Raumumschließung DIN 277-1:2005)
  • Bereich b : überdeckt , in voller Höhe nicht allseitig umschlossen d.h. mit Außendecken, überdeckte Außenräume , die keine durch Wände geschützte, vollständige Raumumschließung, aufweisen, wie z.B. offene Eingangshallen, Durchfahrten, Loggien, etc.
    (≙ Sonderfall d.Raumumschließung DIN 277-1:2005)
  • Bereich c : nicht überdeckt d.h. Außenräume ohne Überdeckung mit Außendecken, wie z.B. Terrassen, Außentreppen etc.
  • Im Rahmen der ImmoWertV sind sind für die Ermittlung der BGF, nur die Grundflächen der Bereiche a und b(= nur der umschlossene Flächenbereich), zu Grunde zu legen.
  • Die Flächen des Bereichs c werden für die Ermittlung der Herstellungskosten nicht gesondert erfasst, da dieser in der Regel kostenanteilsmäßig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung (Kostenanteil > 1%) ist, muß er zusätzlich, als gesondertes Bauteil, erfasst werden.
  • Balkone , auch wenn sie überdeckt sind, werden im Gegensatz zur DIN 277-1(2005), nach der ImmoWertV Anlage 4 Abs I Nr.2, dem Bereich c zugeordnet. Grds. sind Plattformen außerhalb der Gebäudestruktur, zu denen insbesondere Balkone gehören, nicht Bestandteil der BGF.
  • Im Dachgeschoß (auch nicht ausgebautes DG) sind nur nutzbare Flächen, d.h. eine lichte Höhe von > 1,25 m und Begehbarkeit muß vorliegen, Bestandteil der Grundflächenermittlung.
  • Spitzböden im Dachboden (= ein für Wohnzwecke nicht geeigneter Dachraum unter Satteldächern, lichte Höhe > 1,80 m ). Für die BGF-Ermittlung nach der ImmoWertV (Anlage IV Nr.2 IV), wird die Fläche des Spitzbodens - ob ausgebaut/od. nicht ausgebaut - , im Gegensatz zur DIN 277-1(2005), nicht angerechnet, jedoch erfolgt ein anteilsmäßiger Zuschlag bei den Kostenkennwerten, siehe AGVGA.NRW
  • In Abgrenzung zur Geschossfläche , gem. § 20 Abs. 3 Baunutzungsverordnung, deren Bestandteil nur Vollgeschosse sind umfasst die BGF-Ermittlung i.S.d. ImmoWertV, sämtliche Geschosse eines Gebäudes, einschließlich nicht als Vollgeschosse geltender Dachgeschosse und der unterirdischen Flächen (Kellerräume, Tiefgaragen etc.).
  • BGF, Flächenermittlungsregeln, Meßverfahren


  • Die Grundflächenermittlung erfolgt getrennt nach den Grundrissebenen (Geschossen) des Bauwerks und getrennt nach den Bereichen a, b und c.
  • Die Brutto-Grundflächen (BGF) des Bereichs b ( überdeckt, nicht allseitig in voller Höhe umschlossen) werden bis zur Begrenzung, durch die Überdeckung, an denen sie noch umschlossen sind, mittels vertikaler Projektion ihrer Überdeckung, gemessen. Plattformen außerhalb der Gebäudestruktur, wie z.B. Balkone oder ein Dachüberstand ist hierbei nicht als Überdeckung anzusehen.
  • Für die Berechnung der BGF sind die äußeren Abmessungen der Grundflächeneben einschließlich deren konstruktive Umschließungen (Wände incl.Putz), in Fußbodenhöhe anzusetzen.
  • Die äußeren Abmessungen , der die Grundflächeneben begrenzenden Bauteile, sind in Bauplänen, sog. Fertigmaße . Auchtung ! bei Pläne mit Rohbaumaßen. (Siehe Skizze Fertigmaß) Rohbaumaße sind keine Außenmaße einer Brutto-Grundfläche, da sie nicht die endgültigen äußeren Außenmaßen der Grundflächenebenen, berücksichtigen.
  • In der Praxis sind Flächenberechnung bzgl. der BGF, aus den Bauunterlagen zu entnehmen und sollte in Ermangelung entsprechender Unterlagen, individuell nach den Vorgaben der ImmoWertV und DIN 277-1:2005-02, erfolgen.
  • Beispiel: Berechnung BGF EG
Berechnung BGF Grundrissebene: EG
RaumMaße i. mGrund-
fläche in m²
BGF i.m²
 Wohnzimmer,
Küche, Flur, WC 
10,8 x 5,660,48 60,48
Erker 1 2,0 x 1,02,0 2,0
Erker 2 1,0 x 0,30,3 0,3
Wintergarten 2,65 x 2,586,83 6,83
 Terrasse
(ungedeckt)
2,72 x 2,587,2 - !!!
- -
76,81 69,62

• Rechentool Brutto-Grundfläche

Anwendungshinweis Berechnungsmodul: Zutreffende Grundflächenebne auswählen und entsprechendes Flächenmaß der Grundfläche(GF), in m² (Trennzeichen Punkt !, kein Komma), eintragen. Falls die Geschoßebenen verwinkelt sein sollten, teilen Sie die Grundfläche beim Messen in einzelne Rechtecke ein.

Brutto-Grundfäche Insgesamt :  
 

Bereich a :überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

• Grundfläche(GF) Dachgeschoß(DG)Fläche(m²) FaktorBGF
Grundfläche DG, Höhe < 1,25m 0
Nutzbare! Grundfläche DG, Höhe:1,25m - 2m
Nutzbare! Grundfläche DG, Höhe : > 2m
GF Spitzboden(ausgebaut), Höhe : > 1,80m 0
• Grundflächen Obergeschosse(OG)Fläche(m²) FaktorBGF
Grundfläche 1.OG komplett umschlossen
Grundfläche 2.OG komplett umschlossen
Grundfläche 3.OG komplett umschlossen
Grundfläche 4.OG komplett umschlossen
• Grundflächen Erdgeschoß (EG)Fläche(m²) FaktorBGF
Grundflächen EG komplett umschlossen
Grundfläche integrierte verschließbare Garage
• Grundflächen Keller(KG)Fläche(m²) FaktorBGF
Grundfläche Keller(Kriechkeller), Höhe < 1,25m 0
Nutzbare! Fläche KG, Höhe: 1,25m - 2m
Nutzbare! Fläche KG, Höhe : > 2m

Bereich b : überdeckt nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

• Grundfläche(GF) Dachgeschoß(DG) Fläche(m²) FaktorBGF
Fläche DG, teilweise bedeckt, Höhe: < 1,25m 0
Fläche DG, teilweise bedeckt, Höhe: 1,25m - 2m
Fläche DG, teilweise bedeckt, Höhe: > 2m
Grundfläche DG, unbedeckt 0
• Grundfläche(GF) Obergeschosse(OG)Fläche(m²) FaktorBGF
Teilfläche 1.OG bedeckt, teilweise umschlossen
Teilfläche 2.OG bedeckt, teilweise umschlossen
Teilfläche 3.OG bedeckt, teilweise umschlossen
Teilfläche 4.OG bedeckt, teilweise umschlossen
• Grundfläche(GF) Erdgeschoss(EG) Fläche(m²) FaktorBGF
Teilfläche EG bedeckt, teilweise umschlossen

Bereich c : nicht überdeckt

-Fläche(m²) FaktorBGF
Flächen Balkone(auch überdeckt!) 0
Sonstige unbedeckte Plattformen am Gebäude 0
Flächen Terrassen, nicht überdeckt 0
Sonstige Teilflächen d. Gebäudestruktur nicht überdeckt 0

Ergebnis

Ergebnis Grundflächen Bereiche a,b und c Fläche gesamt -BGF Gesamt
  • Berechnungsgrundlagen
  • Gem. §§ 35-39 ImmoWertV 2021 i.V.m. Anlage 4, ist bei einer Sach­wert­ermittlung, für die Berechnung des Flächen- oder des Rauminhalts (§36 II S2 ImmoWertV 2021) der baul. Anlagen , die den Her­stellungs­kosten(NHK 2010) zu Grunde gelegten Be­rechnungs­vor­schriften anzuwenden.
  • Bezugs­maßstab der Herstellungskostenermittlung, ist dabei grds. die Brutto-Grundfläche, die in der ImmoWertV 2021, explizit definiert ist.
  • Jedoch kann ebenfalls als Bezugsmaßstab, der Brutto-Rauminhalt, zur Herstellungs­kosten­ ermittlung herangezogen werden, indem mittels Umrechnungsfaktor, Brutto-Rauminhalt/Brutto-Grundfläche( siehe Entwurf zur SW-RL, vom 25.10.2011, Anlage 1 ) der hiernach errechnete maßgebliche NHK 2010-Wert , mit dem Bezugsmaßstab BRI, multipliziert wird.
  • Berechnung des Brutto-Rauminhalts (BRI)
  • Der BRI ist aus der Summe der BGF aller Grundriss­ebenen eines Bau­werks, multipliziert mit den dazugehörigen Höhen, getrennt, nach den nachfolgenden Bereichen, zu ermitteln:
  • Bereich a : überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Bereich b : überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Als Höhen, für die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts, gelten die vertikalen Abstände zwischen den Decken­belags­ober­kanten der jeweiligen Grund­riss­ebenen, bzw. bei Dächern die Dach­belags­ober­kanten.
  • Bei untersten Geschossen, gilt als Höhe, der Abstand von der Unterkante der konstruktiven Bauwerks­sohle, bis zur Decken­belags­ober­kante der darüber liegenden Grund­riss­ebene.
  • Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von:
  • Tief- und Flachgründungen, Lichtschächten, Außentreppen, Außenrampen,
  • Dachüberständen, Eingangsüberdachungen, auskragende Sonnen­schutz­anlagen,
  • über den Dachbelag aufgehende Schorn­stein­köpfen, Lüftungsrohren u.-schächten
    • Abgrenzungen
    • Aktuelle Be­rechnungs­grundlage für die Ermittlung des Brutto-Rauminhalts, ist § 36 II, Anlage 4 ImmoWertV 2021 i.V.m. DIN 277-1, Stand 2005 , die streng von der Volumen­ermittlung nach DIN 277-1 , Stand 1950 abzugrenzen ist.
      Die DIN 277-1 (2005), ersetzt den Begriff, Umbauter Raum(UR, der für die DIN 277(1950) als Bezugs­maßstab galt, durch die neue Bezeichnung, Brutto­rauminhalt (BRI). Bei älteren Plan­unter­lagen, ist daher darauf zu achten, ob der Begriff "Umbauter Raum(UR)" oder "Brutto-Rauminhalt(BRI)" benützt wird.

    • Unterschiede DIN 277-1-2005 | DIN 277(1950):
    • Außenmaße
      UR: Außenmaße sind Rohbaumaße(= ohne Putz)
      BRI: Außenmaße sind Fertigmaße(= inkl. Putz), . gem. 6.1.2 DIN 277-1-2005
    • Nicht ausgebaute Dachräume
      UR: nur zu 1/3 als Rauminhalt angrechnet ..siehe: BewR Gr Anlage 12 (zu den Abschnitten 37 und 38) : datenbank.nwb.de
      BRI: volle Anrechnung als Rauminhalt, gem. 4.7.1. DIN 277-1-2005
    • Dachkonstruktionen
      UR: nur bis Oberkante Dach­konstruktion(z.B. Sparren) als UR anrechenbar
      BRI: bis Oberfläche Dachbelag als Rauminhalt anrechenbar, gem. 7.1.2 DIN 277-1-2005
    • Quelle:
  • Bsp: Berechnung Brutto-Rauminhalt | §§ 36 II S2, Anlage 4 ImmoWertV 2021, DIN 277-1(2005)
 
Berechnung BRI: KG,EG, ausgb. DG
Ebene: Fertig-Maße
(+Putz,Dachbelag) in m
BRI
in m³
Keller
L x B x H
  20+0,03 
x 28+0,03 
x   2,6+0,3 
  1628,18 
EG
L x B x H
20+0,03
x 28+0,03 
x 2,75
1543,96
DG(ausgebaut!)
L x B x 1/2 H
20+0,03
x 28+0,03 
x (5,2+0,05)*1/2
1473,78
   Insgesamt: 4645,92 m³
* Dachraum ausgebaut(Satteldach) Höhenansatz 1/2 gem. DIN 277(2005) - Quelle: Kleiber digital, Teil II, 4.3.4 Brutto-Rauminhalt

Wohnflächenermittlung - WoFlV, II.BV.....Normen, Beispiel, Skizze, Rechentool ☰Open

» Wohnflächenermittlung - Allgemeines

Für den Begriff der Wohnfläche existiert derzeit weder eine all­gemein­gültige Definition, noch ein einheitliches Berechnungs­schemata. Zwar kann die Wohnfläche für den öffentl. geförderten Wohnraum nach der Wohn­flächen­verordnung ermittelt werden, es fehlt jedoch eine verbindliche Regelung für die Wohn­flächen­berechnung im frei finan­zier­ten Wohnungbau. Mangels all­gemein­verbindlicher Regelung für eine Wohn­flächen­berechnung und aufgrund verschiedener angewandter Berechnungs­grundlagen, resultieren Unterschiede beim Ergebnis einer Wohn­flächen­ermittlung , ins­be­sondere bei Dachschrägen, Winter­gärten etc. .

» Mögliche Normen - Wohn­flächen­be­rech­nung :

  • Wohnflächenverordnung ( WoFlV)
  • II. BV (Zweite BerechnungsVO, Teil IV)
  • DIN 283 Teil 2
  • DIN 277
  • - Quelle: Merkblatt Nr.685, Wohn­flächen­be­rechnung, Archi­tekten­kammer BaWü: ➥ www.akbw.de
  • Zweck und Anwendungsgebiet:
  • Die Wohn­flächen­ver­ordnung ( WoFlV) dient der Wohn­flächen­ermitt­lung im öffentl. geförderten Wohnungs­bau.
  • Regelungsinhalt:
  • Die Wohnfläche, gem. Wohnflächenverordnung (WoFlV), umfasst grundsätzlich die anrechenbaren * (siehe Berechnungsmodul Wohnflächen) Grundflächen der Räume einer Wohnung , die nach den Landesbauordnungen (LBauO) , als Aufenthaltsräume , zu qualifizieren sind (§ 2 Abs. III Nr.2 WoFlV).

    » Zur Wohnfläche gehören demnach die Grundflächen u.a. folgender Räume:
  • Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen wie Küche, Esszimmer, Bad, Flur etc.
  • sowie auch Wintergarten, Schwimmbäder, Terrassen, Balkone, Dachgärten, etc. .(§ 2 Nr.1,Nr.2 WoFlV).
  • und evtl. ein ausgebauter Keller, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
    - Wohnraumhöhe im Keller von min. 2,40 m ( siehe z.B. § 47 I Mustertbauordnung(MBO))
    - Das Rohbaumaß vom Fenster entspricht mindestens 10 % der Grundfläche des Raums (in bezug auf die Belichtung und Belüftung) gem. § 47 II(MBO)
    - Eine baurechtlich Genehmigung als Wohnraum, Aufenthalsraum muß vorliegen.

    » Nicht zur Wohnfläche gehören Grundflächen von Zu­behör­räumen wie:
  • Kellerräume,
  • Abstellräume u. Keller­ersatz­räume außerhalb der Wohnung,
  • Waschküchen,Heizungs.-Trocken­räume,
  • Bodenräume,
  • Garagen,
  • Räume, die bzgl. ihrer Nutzung, nicht dem Bau­ord­nungs­recht ent­sprechen
  • Geschäftsräume
  • Aktualität:
  • Die WoFlV, trat am 01.01.2004 in Kraft und ersetzt die Wohn­flächen­ermittlung nach der II. BV
Rechentool Wohnfläche
  • Ermittlung der Grundfläche
  • Die Grundfläche ist anhand der lichten Maße zwischen den Bauteilen zu berechnen. Gemessen wird von der Außenseite der Bekleidung der Bauteile, d.h. die Abstände zwischen den nackten Wänden.
    Miteinbezgen zur Grundfläche werden die Flächen folgender Raumbestandteile :
  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • Durchgehende Fenster- u. Wandnischen, wenn sie mehr als 0,13 m tief sind,
  • Fensternischen( Tiefe > 0, 13 m ) mit einem Fenstersturz, deren lichte Höhe > 2,0 m beträgt, sind zu 100% , bei einer lichten Höhe < 2,0 m , sind 50% auf die Wohnfläche anzurechnen .
  • fest eingebaute Gegenstände, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herde, Bade- od. Duschwannen
  • Einbaumöbel
  • nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler

    Nicht zur Grundflächen gehören die Flächen(Abzugsflächen) folgender Raumbestandteile:
  • Schornsteine, Vormauerungen u. Bekleidungen
  • Flächen von Säulen: > 1,50 m Höhe und Grundfläche > 0,1 m²
  • Fenster.- u. Wandnischen die nicht ununterbrochen bis zum Boden reichen
  • Bei Fensternischen mit einer Fensterbank, wird die Nische nicht angerechnet.
  • Türnischen bzw. Türschwellen deren Tiefe weniger als 0,13 m beträgt
  • Treppenflächen > 3 Steigungen ; jedoch sind die Flächen unter ! der Treppe, bei einer lichten Höhe von 2m, zu 100% und bei einer lichten Höhe von 1m-2m, zu 50%, zur Grundfläche hinzurechnen.

  • Anrechnung der Grundflächen
  • Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grund­flächen der Räume, die aus­schließlich zu Wohnzwecken dienen.
  • Die tatsächliche Grund­fläche stimmt dabei nicht mit der Wohn­fläche überein, da nur bestimmte Räume bzw.Raumteile und deren Grundflächen, als Wohnfläche anzurechnen sind.
    Die Anrechnung der Grundflächen erfolgt folgendermaßen:
  • Räume lichte Höhe > 2m : zu 100%,
  • Räume lichte Höhe > 1m und < 2m : zu 50%,
  • Räume lichte Höhe < 1 m : 0%,
  • beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder : zu 100%
  • nicht beheizbare Wintergärten, Schwimmbäder : zu 50% ,
  • Terrassen, Balkone, Dachgärten : zu 25% - max 50%

Rechentool Wohnfläche

Anwendungshinweis Berechnungsmodul:Bei Mehrfachauswahl ! Bitte zuerst !! Raum auswählen und erst danach die entsprechende Grundfläche einfügen. * Grundfläche = (Raumfläche ohne Abzugsflächen (=Schornsteine,Vormauerungen u. Bekleidungen ...).Falls Ihre Räume verwinkelt sein sollten, teilen Sie die Grundfläche beim Messen in einzelne Rechtecke ein.

Gesamtwohnfläche* :       
Wohnräume lichte Höhe > 2 m Grund­fläche*
in m²
An­rech­nung Wohn­fläche
in m²
Wohnräume lichte Höhe > 1m u. < 2 m
Besondere Wohnräume: Wintergarten..Treppen..
Balkon, Terrasse, Dachgarten

2. II. Berechnungsverordnung

  • Zweck und Anwendungsgebiet
  • Die II. BV , Teil IV- Wohn­flächen­be­rech­nung, war bis zur Ablösung durch die WoFlV, 2004, die gültige Verordnung für Wohn­flächen­ermittlung im öffentl. geförderten Wohnungsbau.
  • Regelungsinhalt:
  • » Zur Wohnfläche gehören die anrechenbaren * Grundflächen folgender Räume:
  • Die Grundflächen der Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen
  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen, wenn sie Wohnzwecken dienen.

    » Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
  • Zubehör­räume wie Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume.
  • Wirt­schafts­räume wie Vorratsräume, Scheunen und ähnliche Räume.
  • Räume, dessen Nutzungsart, dem Bau­ordnungs­recht widerspricht
  • Geschäfts­räume
  • Aktualität:
  • Seit 01.01. 2004, ist die II. BV ,Teil IV-Wohn­flächen­berechnung, durch die WoFlV ersetzt worden , wobei folgendes zu beachten ist:
  • Gibt es keine anders­lautende vertrag­liche Vereinbarung, ist bei Miet­vertrags­abschlüssen bis 31.12.2003, die II. BV anzuwenden,
  • bei Miet­vertrags­abschlüssen ab 1.1.2004 hingegen die WoFlV
  • Zweck und Anwendungsgebiet:
  • Die DIN 283 Teil 2, dient der Berechnung von Wohn- u. Nutz­flächen und kommt nur dann zur Anwendung, wenn diese, von den Parteien, ausdrücklich vereinbart wurde.
    » Zur Wohnfläche gehören hiernach die anrechenbaren * Grundflächen folgender Räume:
  • Wohn/Schlaf­räume (auch Wohn­dielen und aus­reichend beheizbare Wintergärten). Abhängig von der Größe wird unterschieden in, Wohn- und Schlafzimmer (mind. 10 m²), sowie Wohn-/ Schlafzimmer (mind. 6 m² und weniger als 10 m²).
  • Küchen, die in Wohnküchen (mind. 12 m²) und Kochküchen unterteilt werden.
  • Nebenräume, z.B. Dielen, Schrankräume Abstellräume, Windfänge, Vorräume, Flure, Treppen innerhalb der Wohnung einschließlich Treppen­absätze, Galerien, Aborte, Wasch-, Dusch- u.Baderäume, Spülküchen, Speisekammern, Besen­kammern, Veranden, nicht ausreichend beheizbare Winter­gärten, Haus­lauben (Loggien), Balkon, gedeckte Freisitze.
  • Aktualität:
  • Die DIN 283 wurde 1983 zurückgezogen
  • * Anrechenbare Grundfläche : Siehe Punkt 5
  • Quelle: Sprengnetter, Immobilienbewertung - Marktdaten und Praxishilfen Band 1-4, Stand 2016
  • Zweck und Anwendungsgebiet:
  • Die DIN 277 dient in erster Linie, für Bau­kosten­kalkulat­ionen, einheitliche und vergleichbare Grundlagen zu schaffen.
  • Die DIN-Norm 277 ermittelt keine Wohnflächen , sondern dient der Flächen­ermittlung von Nutz-, Verkehrs- und Funktions­flächen eines Gebäudes
  • Flächenermittlung nach Din 277:
  • Augangspunkt ist die Brutto-Grundfläche (BGF) , die über die Außenmaße eines Gebäudes bestimmt wird.
  • Hierbei sind alle nutzbaren Grundflächen, der Brutto-Grundfläche (BGF) zuzurechnen , dies gilt auch für nicht genutzte Grundflächen (z. B. nicht ausgebaute Dachräume), wenn diese Flächen nutzbar sind.
  • Grundflächen sind entsprechend ihrer unter­schied­lichen Raum­um­schließung nach den folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln.
  • Regelfall (R): vollständig umschlossene Grundflächen u. Räume, wie Innenräume, sowie Räume mit Öffnungen ( z.B. Garage mit Kipptor)
  • Sonderfall (S): nicht vollständig umschlossene Grundflächen u. Räume, die jedoch mit dem Bauwerk konstruktiv (durch Baukonstruktionen) fest verbunden sind, wie Loggien, Balkone, Terrassen auf Flachdächern..
  • Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören die Flächen von:
  • Flächen z. B. im Dachraum, die keinen Zugang haben, nicht begehbar sind oder aus anderen Gründen nicht nutzbar sind
  • Flächen der außerhalb des Bauwerks befindlichen und nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundenen Bau­kon­struktionen (z. B. Außen­treppen, Außen­rampen, Pergolen, Terrassen).
  • Flächen, die aus­schließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Bau­konstruktionen und technischen Anlagen dienen (z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und Dachstege, Wartungsstege in abgehängten Decken, Kriechkeller)
  • Aktualität:
  • Derzeit aktuell ist die Fassung vom Januar 2016
Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grund­flächen der Räume, die aus­schließlich zu einer Wohnung gehören. Die tatsächliche Grund­fläche stimmt dabei nicht mit der Wohn­fläche überein, da nur bestimmte Räume bzw.Raumteile und deren Grundflächen, nach den oben genannten Wohn­flächen­normen , als Wohnfläche anzurechnen sind.
Grundflächen vonAnrechenbare Grundfläche zur Wohnfläche
   Din 283 II.BV WoFlV
Wohnräume
lichte Höhe :
≥ 2 m
100 %100 %100 %
Wohnräume ,
lichte Höhe :
≥ 1 m u. < 2 m
50 %50 %50 %
Zubehörräume: Keller
Dachboden..
0%0%0%
Allseits umhüllende
ausreichend beheizbare
Wintergärten
100 %50 %100 %
Allseits umschlossene
ungenügend beheizbare
Wintergärten
50 %keine
Regel
50 %
Allseits umschlossene
nicht beheizbare
Wintergärten
keine
Regel
keine
Regel.
50 %
Gedeckte Terrassen,
Loggien, Balkone
25 %≤ 50 %(i.d.R.) 25% ; (max.) 50%
Ungedeckte Terras-
sen, Loggien, Balkone
0 %≤ 50 %(i.d.R.) 25% ; (max.) 50%
Dachterrassekeine
Regel
≤ 50% (i.d.R.) 25% ; (max.) 50%
Treppen
< 3 Steigungen
100 % 100% 100%
Treppen
> 3 Steigungen
(Treppenhaus)
0 %0% 0%

  • Quellen:

Vorwort Rechner Modernisierungskosten

Nachstehend sind Kostenkennwerte, markanter Sanierungs.-u.Moderinsieungsmaßnahmen, aufgeführt. Basisjahr der Kostenkennwerte ist 2010. Mittels dezeitigen Baupreisindex wurden diese Werte fortgeschrieben bzw. aktualisiert.

  • Baupreisindex 2010 (ø): 100,0
  • Baupreisindex am Stichtag: 176,4 (Stand 5/2023)
  • Faktor: 176,4 / 100,0 = 1,764

   

Kostenschätzung Teil-Modernisierung

gewählte Baukosten in € pro m²:  
benötigte Fläche(i.m²) eingeben :
Kosten Dacheindeckung in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fläche(i.m²) eingeben :
Kosten Dachdämmung in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fläche(i.m²) eingeben :
Kosten Fassadendämmung in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fenster-Fläche (i.m²) eingeben :
Kosten Fenster in € :
gewählte Kosten in € pro Stück :
Anzahl eingeben : Stück
Kosten Eingangstür in € :
gewählte Baukosten in € pro m² :
benötigte Fläche(i.m²) eingeben   :
Kosten Putzsanierung in € :
gewählte Kosten in € pro Stück :
Anzahl eingeben :
Kosten Heizungsanlage in € :
gewählte Baukosten in € pro m²/Wfl :
Wohnfläche (i.m²) eingeben :
Kosten Heizkörper in € :
gewählte Kosten in € pro Raum :
Stückzahl Zimmer eingeben :
Kosten Sanitärinstallation in € :
gewählte Kosten in € pro Geschoß :
Stückzahl Geschoße eingeben :
Kosten Wasserinstallation in € :
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche(m²) eingeben :
Kosten Bodenbeläge in € :
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche(m²) eingeben :
Kosten Trennwände in € :
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche(m²) eingeben :
Kosten Öffnung Innenwand i. €:
gewählte Kosten in € pro m² :
Fläche Wohn.-/Nutzfläche(m²) eingeben :
Kosten Elektroinstallation i. € :
gewählte Kosten in € pro m² :
benötigte Fläche (m²) eingeben :
Kosten Außenanstrich i. € :
Gesamte Kosten (Preisstand 2010) :   €
Baukostenindex | 2023~176,4 : 2010~100 = 1.764
Gesamte Kosten (Preisstand 2023) :    €
Quelle:Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel,Baukosten 2010/11-Instandsetzung/Sanierung/ Modernisierung/ Umnutzung